Księga wieczysta – co to takiego?

Księga wieczysta to podstawowy dokument zawierający informacje o nieruchomości. Jest to rodzaj rejestru w którym zapisany jest stan prawny nieruchomości. Instytucja księgi wieczystej ma długą historię – w Polsce sięga XVII wieku.

Obecnie kwestie ksiąg wieczystych regulowane są ustawowo a księgi prowadzone są przez sądy wieczystoksięgowe – właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości Sąd Rejonowy. Księgi wieczyste charakteryzuje kilka zasad:

• jawność – podstawowe dane dotyczące nieruchomości są jawne, więc każdy może się z nimi zapoznać,
• domniemanie zgodności ze stanem prawnym – przyjmuje się za pewne, że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistością
• rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych– w razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi  „ma pierwszeństwo” przed innymi danymi tzn. np.: kupujący nieruchomość od osoby wpisanej w księdze wieczystej jako właściciel staje się jej właścicielem, nawet jeśli osoba ta w rzeczywistości właścicielem już nie była,
• pierwszeństwo praw wpisanych – ograniczone prawa rzeczowewpisane do księgi wieczystej mają pierwszeństwo przed takimi prawami niewpisanymi do księgi.

Jak widać z powyższych zasad znajomość treści księgi wieczystej jest bardzo istotna z punktu widzenia potencjalnego nabywcy nieruchomości i bezpieczeństwa transakcji.

Kiedyś dostęp do ksiąg był dość kłopotliwy. Wymagane było stawienie się w Sądzie, złożenie odpowiedniego wniosku, opłacenie i pobranie wypisu z księgi lub przeglądanie papierowej księgi w czytelni sądu.

Obecnie dostęp do ksiąg możliwy jest w formie elektronicznej. Wystarczy wejść na stronę Ministerstwa Sprawiedliwości – link https://ekw.ms.gov.pl.

Dane jakie musimy wprowadzić na stronie aby uzyskać wgląd do księgi to:

– oznaczenie właściwego sądu wieczystoksięgowy (np. dla Zgierza jest to LD1G)

– numer księgi wieczystej

– cyfrę kontrolną (od 0 do 9)

I tu pojawia się pewien problem – numer księgi wieczystej. Jak pisałem wyżej księgi wieczyste są co do zasady jawne ale to nie oznacza, że możemy w prosty sposób sprawdzić dowolną nieruchomość w Polsce. Wskazany numer może nam udostępnić właściciel nieruchomości oferowanej do sprzedania. Możemy wykazać również tzw. interes prawny, na podstawie którego uzyskamy taką informację. Na przykład stając się spadkobierca nieruchomości mamy prawo w sądzie wieczystoksięgowym uzyskać informację o konkretnym numerze księgi wieczystej.

Co zawiera księga i jak ją prawidłowo czytać.

Księgi wieczyste zawsze zawierają cztery działy:

dział I: – wskazuje dokładne oznaczenie nieruchomości (gdzie jest położona, w jakiej lokalizacji, jaka jest powierzchnia, jaki rodzaj nieruchomości i sposób jej korzystania).

dział II – oznaczenie właściciela (właścicieli) lub użytkownika wieczystego (o tym jaka jest równica napiszę wkrótce).

dział III – ograniczone prawa rzeczowe (z wyjątkiem hipotek) takie jak prawo przejazdu, dostęp do drogi itp.

dział IV – hipoteki, z dokładnym określeniem wysokości, waluty, zakresu, rodzaju, pierwszeństwa i ewentualnych innych cech hipoteki.

Ważne jest dokładne sprawdzenie wpisów (najlepiej w wersji pełnej bo tam znajdują się zarówno dane aktualne jak i historyczne od chwili założenia księgi). Na początku każdego działu znajduje się miejsce na adnotację o przyjętych przez Sąd ale nie zrealizowanych jeszcze wnioskach dotyczących nieruchomości.

Kupując nieruchomość obowiązkowo musimy sprawdzić:

– czy nie kupujemy nieruchomości z obciążeniem hipotecznym (dział IV)

– czy nieruchomość nie ma zapisu np. o dożywotnim zamieszkaniu, lub prawa pierwokupu (dział III)

– czy oferujący nam nieruchomość do sprzedania ma do tego prawo – czy jest właścicielem (dział II)